Locataire, connais tu tes droits face aux agences ? de l’état des lieux, à la restitution de la caution

Locataire

Hello, bon kit à ce qui m’arrive quelques péripéties, autant partager ce que j’en apprends !  Car oui je suis sur que ça va être utile à d’autre. 

Toi qui est locataire et qui peut être abandonne certain de tes droits car tu ne les connais pas, pour la caution l’entrée des lieux ….  voilà de quoi te faire un tour d’horizon de la loi !!  

Alors oui car : je suis rentrée dans des appartements  « insalubres », l’état des lieux n’a pas été fait, celui de la sortie était contradictoire, j’ai eu droit à une facture de ménage, au non rendu du surplus de perçu de loyer, forçage d’avance de frais, restitution partiel de la caution du fait des provisions sur charges … 😀 ouai en  2 mois !   Tu as vu j’ai de quoi faire un bon article hein :p 

Je vais y aller dans l’ordre de l’entrée à la sortie, associé aux textes de loi en vigueur ! car j’ai du chercher un peu partout et me renseigner  … 

Je vais commencer par les aides que tu peux trouver, si tu es face à un problème avec l’agence ou l’appartement et que tu ne connais pas les loi.

Normale, elles sont souvent indigestes et c’est surement pas ton job ou ta spécialité. Au vu de l’épaisseur des livres de code, nul n’est censé ignoré la loi sauf qu’il faut déjà 5 ans juste pour tout lire et qu’elle change tout le temps …. 

Les instances, où s’informer 

1- Contacter votre assurance habitation, la mienne inclus une assistance juridique pour le vie quotidienne, merci la MAAF 

2- Adil https://www.adil38.org/documentation/les-publications-de-ladil/nos-info-logement/ 

3-Commission départementale de conciliation https://lannuaire.service-public.fr/auvergne-rhone-alpes/isere/commission_conciliation-38185-01

4-Direction départementale de la Protection des populations,anciennement la répression des fraudes. 

5- Le service public 3939  ( d’autre numéro utile https://www.service-public.fr/particuliers/vos-questions/centres-contact)

Ces instances sont régionales, donc chercher pour chez vous, mais sinon il y a le numéro du service publique

Facturation des frais d’agence

Ce qui est légal ou pas   de facturer 

Les frais d’agence sont réglementés, voir ici un simulateur 

La rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée

Avant tout chose, prenez des photos de tout l’appartement dans tout ces angles,  et garder tous les mails que vous envoyé à l’agence, lettre recommandé + accusé de réception. Oui ça peut faire parano, mais ça va surtout vous sauver en cas de problèmes.  De te faire un dossier pour toi et pour l’agence car plusieurs années après, ou mois se sera oublier tout simplement, ou le gestionnaire ne sera pas la même personne.  Les preuves physique ne sont pas contestables. On ne peut pas vous demander d’avance les frais du FSL ou APL, contacter la CAF.

La rédaction du bail est régis par 

LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (1) Chapitre 1 – Article 1  https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000028772256&categorieLien=id

Vous trouverez ici les modalités de bail et d’accès au logement

L’état des lieux d’entrée 

Il ne peut pas vous être facturé dans les frais si vous n’étiez pas là. Où si dans votre bail vous avez une annexe.

Il doit se faire en votre présence le jour de la remise des clefs de façon contradictoire, donc avec une autre personne. Ensuite 1 exemplaire et remis à chaque partie et dans ce cas vous avez 10 jours pour faire les modifications et  1 mois pour les périodes de chauffe. 

Attention, il n’est pas obligatoire. Si il n’est pas fait l’appartement sera dit remis en bon état. Donc sans trace de problème à l’entrée, tout pourra vous être attribuer à la sortie.  Dans ce cas c’est au locataire d’en faire la demande, garder bien les traces de refus et d’envoie de courrier et mail. 

Car c’est la partie qui s’y oppose qui sera responsable des « dégradations possibles » . Si l’agence s’y oppose, elle ne pourra pas faire d’état des lieux de sortie car il n’y en a pas eu à l’entrée et donc ne pourra rien vous retenir à la fin. 

Pour exemple le courrier que j’ai envoyé à l’agence en lettre recommandé et accusée de réception ( pour ce genre de chose c’est impératif )

Bonjour :

D’une part « l’état des lieux »n’a pas été faite de manière contradictoire,simplement mis en annexe dans la signature du bail. Il a été fait sans ma présence. Je vous demande de me rembourser les frais liés à cet acte Article 3-2 soit 68,40€

  1. Il n’a pas été fait par un huissier de justice mais par une agence immobilière mandatée.

  2. Il a été fait bien avant la remise des clefs, signature le 12/03/20, la remise des clefs à eu lieu le 20/05/2020 date dans le bail l’annexe de l’état des lieux date du 25/02/2020.

  3. Il n’a pas été fait lorsque je l’ai demandé à l’agence qui m’a renvoyé à l’annexe du bail.(mail ci-joint)

D’autre part la facturation de l’état des lieux n’est pas correct car il est limité à 3m² et le locataire ne peux pas payer plus que l’agence soit maximum 50 %. L’appartement 42,45 m² habitable, il est fait nul par mention du métrage de la cave dans le bail = 42,45 x 3 = 127,35 = 63,6, hors il a était facturée à 68,40 € (soit 45,6 m² ? )

En outre il y avait des problèmes non réglés, dans l’appartement lors de mon arrivée : fuites d’eau importantes dans 2 endroits différents, porte non sécurisée, fils électriques apparent, les boutons cassés des plaques, moisissures, tuyaux de gaz périmé … il me semble impossible d’avoir « louper » ses problèmes, qui ne sont absolument pas signalés dans l’annexe du bail.

Pour rappel vous devez mettre à disposition un logement décent. A ce jour les problèmes de sécurité électricque ne sont pas réglée dans la salle de bain, dans l’entrée.

Pour rappel : Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (Loi du 6.7.89 : art. 6)

Donc en Vertu des la loi merci de me rembourser sous 8 jours le prix de l’état des lieux , vu qu’il n’a pas été exécuté malgré ma demande, vous ne pourrais donc pas invoquée l’article 1731 à la sortie de l’appartement, vu qu’il n’y aura pas de comparatif possible entre l’état des lieux d’entrée et de sortie car il y n’a pas été fait de manière contradictoire ou sous présence d’huissier.

En vous souhaitant bonne réception

Bon, ils ont pas trop aimer que je connaisse mes droits, mais un dédommagement n’a été fait.

Reprenons un peu les textes de Lois

 chapitre Ier du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989   (loi très importante pour les locataires)

  • « Art. 3-2.-Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.  

    « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
    « A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. »

  • Prix d’état des lieux 3€/ m² x M² appartement  / 2 =  part qui peut vous être facturée à condition qu’il a été fait dans les règles de la loi ci dessus. 

L’insalubrité et Non décence

Alors la loi, la défini comme la sécurité du locataire, pas besoin d’être dans un « taudis » pour en faire partie, il suffit que les prises électriques ne soient pas sécurisées…, si vous ne pouvez pas cuisiner ou vous servir d’eau, régler les radiateurs … cela rentre dans la définition

Définition insalubre

L’immeuble, vacant ou non, est considéré insalubre lorsqu’il est dangereux pour la santé des occupants ou pour celle du voisinage du fait de son état ou de ses conditions d’occupation.
L’insalubrité résulte d’un désordre grave ou d’un cumul de désordres.

Définition Non décence

Qu’il soit loué vide ou meublé, le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Cette obligation concerne la résidence principale du locataire.

Un logement est décent si :

  • la sécurité des locataires est assurée,
  • la santé des locataires est préservée,
  • les équipements essentiels  sont fournis : coin cuisine avec évier, eau chaude et  froide, installation permettant un chauffage normal…,
  • il est protégé contre les infiltrations d’air parasites et permet une aération suffisante,  
  • il est exempt de nuisibles ou parasites. 

En savoir plus Article 6 En savoir plus sur cet article… 

Si vous touchez des APL directement versées au bailleur et prévenez la caf, celle ci peut retenir les allocations jusqu’à ce que les travaux soit fait, sans que vous en soyez responsable ( demander leur )

Trop perçu de loyer

Alors oui ça peut arriver, un croisement entre les APL et virement, vous voilà créditeur. Dans l’usage il est courant de déduire des autres loyers, hors vous pouvez demander le remboursement du surplus. Si il ne se bouge pas prévenez la caf.

Article 1302 code civil prévoit le remboursement indûment reçue et Code de la construction et de l’habitation – Article R*351-30 pour le versement des APL.

Article 1302 Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.
 
 
 

Etat de lieu de sortie

Il ne peut être fait que de manière contradictoire, relire tout ! car si différence entrée et sortie, des indemnités peuvent être appliquées et retenue sur la caution. Il ne peut être fait que si il y en a eu un à l’entrée.

Donner votre prochaine adresse. Demandez un état des comptes à votre sortie, vous aurez votre solde et le montant de la caution initiale

Restitution de la caution 

Restituer sous un mois, si les états des lieux sont identiques sous deux dans l’autre car déduction faites des réparations, ou indemnités.  En cas de retard de restitution un majoration en faveur du locataire est applicable 

Restitution de la caution :

Article 22 du 06/07/1989 prévois la restitution de la caution. Les clefs ont été rendues le 25/06/2020 lors de l’état des lieux. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, ré pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Article 22 régis le dépôt de garantie Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 

Retenue sur caution

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Alors pour la petit histoire, la justification doit être fait par rapport à l’état des lieux de sortie, sur devis ou facture.  Vous avez le droit de contester.

Je vais le faire car pour quelques toiles d’araignée et « ménage partiel » facture de 228 € pour un 25m²  si c’est abusé vous pouvez contester. J’ai fait faire des devis pour le ménage total (pas nécessaire ) ailleurs et avec la même entreprise…  résultat  80 € max … donc je peux refaire une lettre ou saisir la commission de conciliation…

Provision sur charges

Article 22 régis le dépôt de garantie Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Donc on peut vous faire un rappel, plusieurs mois après voir un an.

Bon grâce à toute mes péripéties, je suis prête ^^.  A oui est Merci A nexity meylan qui m’a permet de connaître toutes ces loi car : forçage d’avancement du FSL, entrée dans une logement insalubre, mauvaise restitution du dépôts de garantie et du surplus perçu avec la CAF, mauvais calcul de la provision sur charge et excès dans la facturation du ménage …. n’y allez pas !!  J’ai du faire 3 ou 4 lettres recommandées justes pour leur rappeler la loi … Si ils ont fait ça à moi, ils le font à d’autre. J’avais gardé tous les mails depuis le début, et les photos.  Je les ai dénoncé à la CAF et à la protection de la population…

Certaine agence compte certainement sur l’ignorance des locataires, et le manque de persévérance ! Maintenant vous connaissez vos droits !  🙂  

bonne journée Elise,

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